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拉萨市物业管理条例(征求意见稿)

作者:永乐国际登录网站

  业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物,移交给业主委员会;拒不移交印章、相关财物和档案资料的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交,物业所在地公安机关应当予以协助。

  第三十八条 业主委员会任期届满90日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。选举产生新一届业主委员会之日起10日内,上一届业主委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会。

  第四十条 业主委员会、业主大会有下列行为之一的,由物业所在地县(区)住房和城乡建设主管部门责令改正;逾期不改正的,物业所在地县(区)住房和城乡建设主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府予以督促纠正。

  第四十一条 业主委员会委员集体辞职或者业主委员会任期届满但未能及时换届选举产生新一届业主委员会的,在新一届业主委员会产生之前,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府代为履行业主委员会职责。

  第四十二条 建设单位销售房屋前,应当选聘前期物业服务人,书面签订前期物业服务合同。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式公开选聘物业服务人;投标企业少于3家或者总建筑面积低于3万平方米的,经物业所在地县(区)住房和城乡建设主管部门批准后,可以采用协议方式选聘物业服务人。

  第四十三条 建设单位销售房屋前,应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  第四十四条 建设单位应当自确定前期物业服务人之日起15日内,向县(区)住房和城乡建设主管部门备案。

  建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主、业主大会决定选聘新物业服务人,且签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  第四十七条 物业服务人应当自成立或者登记之日起30日内,向市、县(区)住房和城乡建设主管部门备案。

  在本市行政区域内从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等物业服务活动的代理机构,应当向市住房和城乡建设主管部门备案。

  第四十八条 一个物业管理区域由一个物业服务人实施物业服务。业主大会成立后作出选聘或者续聘物业服务人决定的,业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务人签订物业服务合同。

  (三)电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等;

  物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责组织召集,由县(区)住房和城乡建设主管部门、村(居)民委员会、辖区派出所、物业服务人、业主委员会、业主代表、相关单位等各方代表组成。

  第五十一条 实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的,物业服务人应当及时向相关主管部门、专业经营单位报告:

  市住房和城乡建设主管部门应当加强物业管理信用体系建设,对物业管理信用信息的征集、披露、评估、使用等实施统一监督管理。

  县(区)住房和城乡建设主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府建立物业服务人及其从业人员、业主委员会在物业管理中的信用档案,并向公众提供查询服务。县(区)住房和城乡建设主管部门可以依据物业服务人信用档案等相关材料,建立本辖区内物业服务人红黑名单制度,并对相关物业服务人依法依规给予奖惩。

  物业投诉可向村(居)民委员会投诉,村(居)民委员会无法处理或者投诉人对协调、处理结果不服的,可逐级向所在地街道办事处、乡镇人民政府、县(区)、市相关行政主管部门投诉。物业管理行业组织应当配合各有关单位做好物业投诉处理工作。

  投诉受理单位应当在受理投诉15日内对投诉事项形成处理意见,对重大事件、情况复杂的投诉事项,可适当延长做出处理意见的时间,并将延长期限告知投诉人。

  第五十四条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。

  物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接、违约责任等条款。

  物业服务合同应当采用书面形式。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

  市住房和城乡建设主管部门会同市市场监管部门制定全市统一的《拉萨市物业服务合同(示范文本)》。

  第五十五条 物业服务人应当自物业服务合同签订或者变更之日起15日内,将物业服务合同报物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、县(区)住房和城乡建设主管部门备案。

  第五十六条 物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续签物业服务合同。

  物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外。

  物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。

  第五十七条 物业服务合同解除或者终止后,物业服务人应当按照法律法规和合同约定办理交接事宜,并向业主委员会移交本条例第四十五条规定的资料外,履行下列交接义务:

  (四)清退预收的物业服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额;

  物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。

  第五十八条 物业服务合同提前解除的,业主委员会应当在10日内向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、县(区)住房和城乡建设主管部门书面报告。

  第五十九条 物业服务合同解除或者终止后,业主大会未选聘出新的物业服务人的,街道办事处、乡镇人民政府应当协调供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位继续做好管理服务工作。公共区域的秩序维护、环境卫生维护、绿化维护等物业服务的基本事项,由街道办事处、乡镇人民政府与业主委员会协商解决。

  街道办事处、乡镇人民政府应当将物业服务基本事项的内容和费用在物业管理区域内显著位置公示,费用由全体业主共同承担。

  物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式根据自治区相关规定执行。

  第六十一条 物业服务收费实行政府指导价的,市发展和改革主管部门应当会同住房和城乡建设主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务人根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

  第六十二条 物业交付使用前产生的物业服务费用和物业管理区域内未售出空置房屋的物业服务费,由建设单位全额承担。物业交付使用后发生的物业服务费用,由业主承担。

  物业通过竣工验收达到交付条件,业主收到书面交付通知并办理相应手续的,即为交付;业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的,视为交付。

  第六十三条 业主应当按照物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

  物业服务人不得以部分业主拖欠物业服务费用或者其他原因为由,停水、停电或者减少服务项目,降低服务标准、停止物业服务。

  物业服务人接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用,但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。专业经营单位不得强制物业服务人代收费用,不得因物业服务人拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

  物业服务人退出物业管理区域时已代收费用但未向专业经营单位清缴的费用,专业经营单位应当按相关约定直接向物业服务人追缴,不得以未清缴费用而停止向用户提供服务。

  物业服务人应当采取必要的安全保障措施防止从建筑物高空抛掷物品危害他人安全或者破坏环境卫生,经业主委员会同意,物业服务人可以采取适当的措施采集相应资料,但不得侵犯他人隐私。

  第六十五条 业主不得擅自改变其房屋、配套建筑及设施设备使用用途。确需改变的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

  第六十六条 共用通道、楼梯、场地、物业服务用房等属于业主共有,任何单位、个人不得侵占、擅自处分或者改作他用。

  业主、物业服务人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。业主确需临时占用、挖掘的,应当征得业主委员会和物业服务人的同意;物业服务人确需临时占用、挖掘的,应当征得业主委员会的同意。

  第六十七条 业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,并与物业服务人签订装饰装修管理服务规约。

  第六十八条 业主产生的建筑垃圾等非生活垃圾应自行做到日产日清;委托物业服务人清运的,清运费用由双方按照市场价格协商确定。

  第六十九条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务人和业主委员会应当及时劝阻、制止,并向有关主管部门报告。

  住宅装饰装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的,业主、物业使用人应当及时修复;造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

  第七十一条 物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。业主要求承租的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  专有部分保修期满后的维修责任,由业主自行承担;共用部分保修期满后的维修责任,由相关业主按专有部分面积比例共同承担。

  发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时,物业服务人应当立即采取应急防范措施,组织抢修并及时通知业主委员会,费用由相关责任人承担。

  第七十三条 物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位,应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护和更新改造责任。

  第七十四条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当交存专项维修资金。专项维修资金的交存、使用、管理,按照国家和自治区有关规定执行。

  紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

  第七十六条 因物业维修需要,相关单位进入物业管理区域内提供服务的,业主、物业服务人应当配合。

  第七十七条 相关行政管理部门、街道办事处、乡镇人民政府直接负责物业管理的主管人员和其他直接责任人员有下列情形之一的,由其所在单位、上级行政机关或者监察机关责令改正,拒不改正的,给予政务处分;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:

  (一)违反本条例第五条规定,相关行政管理部门接到投诉、举报后不受理、登记、处理,或者发现违法行为不予查处的;

  (二)违反本条例第十条、第四十四条、第五十五条规定,市、县(区)住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府未依法为申请人办理备案手续的;

  (三)违反本条例第二十二条第四款规定,街道办事处、乡镇人民政府未更换不符合条件的街道办事处、乡镇人民政府代表的;

  第七十八条 违反本条例第十条、第四十四条、第五十五条规定,建设单位、物业服务人隐瞒有关情况或者提供虚假资料报送备案、以及逾期报送备案或者逾期变更备案事项的,由县(区)住房和城乡建设主管部门责令相关责任单位限期改正,给予警告,并处以5千元以上1万元以下的罚款,处理情况向社会公布。

  第七十九条 违反本条例第十三条规定的,由县(区)住房和城乡建设主管部门对物业服务人责令限期改正,给予警告,并处以1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第八十条 违反本条例第四十二条规定,建设单位未通过公开招投标的方式选聘物业服务人的,由县(区)住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改的,予以通报批评,处以5万元罚款,并在企业诚信档案中记录其违规行为。

  第八十一条 违反本条例第四十五条规定的,由县(区)住房和城乡建设主管部门对建设单位处以1万元以上10万元以下的罚款。

  第八十二条 物业服务人违反本条例第四十七条规定的,由县(区)住房和城乡建设主管部门处以5万元以上20万元以下的罚款。

  第八十三条 违反本条例第六十三条第二款规定停水、停电的,由县(区)住房和城乡建设主管部门对物业服务人处以1万元以上10万元以下的罚款。

  第八十四条 违反本条例第六十六条第一款规定,业主、物业服务人将共用通道、楼梯、场地、物业服务用房等侵占、擅自处分或者改作他用的,由县(区)住房和城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告,并对业主处以1千元以上1万元以下的罚款;对物业服务人处以5万元以上20万元以下的罚款。

  第八十五条 违反本条例第七十一条规定的,由县(区)住房和城乡建设主管部门对建设单位处以5万元以上20万元以下的罚款。

  第八十六条 违反本条例第七十四条第三款规定的,由县(区)住房和城乡建设主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八十七条 业主委员会委员违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定,擅自使用业主大会或者业主委员会印章的,由县(区)住房和城乡建设主管部门责令限期改正,并通告全体业主;造成损失的,依法承担法律责任。

  第八十八条 业主委员会有下列情形之一的,由街道办事处、乡镇人民政府责令改正;拒不改正造成严重后果的,可以组织选举新的业主委员会;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  第八十九条 造成群体性事件、涉案金额巨大、跨区域等重大疑难物业违法案件,由市住房和城乡建设主管部门负责处理。

  第九十一条 临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则示范文本由市住房和城乡建设主管部门制定。

  第九十二条 自建住宅小区、老旧住宅小区需要实施物业服务管理的,由街道办事处、乡镇人民政府、村(居)民委员会征求业主意见后,确定物业管理区域,成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务人提供物业管理服务,也可由业主自行管理物业,报县(区)住房和城乡建设主管部门备案。

  第九十三条 本条例自 年 月 日起施行。2015年9月23日西藏自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准的《拉萨市物业管理条例》同时废止。



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